对房地产税收筹划、房地分离和土地增税三点观点进行了分析

对房地产税收筹划、房地分离和土地增税三点观点进行了分析。

本公司原有郊区土地，长期闲置。邻家b企业与a企业协商，借用该荒地建造员工宿舍，约定20年后带回a企业房屋。10年后，当这座城市发展时，该房地产公司以1.5亿美元买下了这片土地，a获得1.1亿美元，b获得0.4亿美元。问：甲、乙公司是否需要缴纳土地增值税？

看法一：A不支付B的费用。

根据《土地增值税暂行条例》第二条的规定，转让国有土地使用权、地上建筑和附属物(以下简称“转让房地产”)并取得收入的单位和个人(以下简称为土地增值税)，应当按照本条例的规定缴纳土地增值税。A公司转让国有土地使用权，即土地增值税，应按取得金1.1亿元计算。因此，B公司无需缴纳土地增值税，无需缴纳土地使用权证，无需缴纳土地使用权证，也无需缴纳土地增值税。

标准：

(一)《贵州省土地增值税清算管理办法》(贵州省地方税务局公告2016年第13号)第34条规定，房地产开发企业不得单独销售没有所有权的房地产，如车库(位)等，不能登记所有权的，不确认土地增值税的依据，不扣除相关费用和损失。

《江苏省地方税务局公告》(苏地税规[2015]8号)文件第四条规定：建设单位未办理竣工验收备案手续的车库(车库、储藏室等)。非土地增值税征收范围，不计收入，不扣除有关费用。

评论二：甲、乙各付。

根据《土地增值税暂行条例》第二条的规定，转让地上建筑及其附属物不应单独转让地上建筑及其附属物。所以，仅转让地上建筑及其附属设施即构成应纳税。所以，只转让土地使用权也属于土地增值税的应税行为。A、B公司在计算土地增值税时，分别在1.1亿元和0.4亿元之间。

标准：

问：转让无土地使用权的房屋或地上建筑物应缴土地增值税吗？

答复问题：

第2条转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附属物(以下简称转让不动产)并取得收入的单位和个人，应当按照本办法缴纳土地增值税。

条例第二条所称国有土地使用权、建筑物及其附属物、收益转让，是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条的规定，以出售或其他方式转让不动产。不动产免费转让不包括遗产和赠与。

第3条第二款所称国有土地，是指依照法律规定属于国家的一切土地。

第4条第二款所称地上建筑，系指建造于地下之建筑物，包括地下各类附属设施。该条第二款所称固定物，是指附着于地面而不能移动或移动后损坏的物体。

《国家税务总局关于土地使用权转让未办理土地使用权转让有关税收问题的批准》(国税函[2007]645号)规定：土地使用者只要在土地转让、抵押或置换过程中向另一方转让、抵押或置换土地，只要在土地转让、抵押或置换过程中与另一方办理土地使用权变更登记手续，就必须按税法规定缴纳营业税、土地增值税、权利税等。

对房屋和建筑没有土地使用权转让的，要缴纳土地增值税。

《关于土地增值税若干政策问题的通知》(浙江省地方税务局公告2014年第16号)第5条规定，房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的方式，对无产权车库(车位)、储藏室(以下称无产权房产)等的，按规定征收土地增值税。

三是由甲支付汇总。

第三，《民法典》第三百九十七条和《城市房地产管理法》第三十二条规定，对土地使用权和建筑物所有权的处分，包括转让、抵押等方式，即任何权利的处分都将导致对另一项权利的处分，并且房屋不能分割。

实际上，A公司与B公司之间的交易相当于B公司通过代A公司出资建造宿舍等资产，从而获得了一定期间的使用权，而对A公司而言，该建筑符合《企业会计准则》第20和21条所载的资产定义，因此应被确认为A公司的资产。假定B公司当时的房屋建筑费用是0.2亿元，也就是说，B公司获得了房屋20年的使用权，但只使用了10年，A公司应该退还给B公司0.1亿元预支的租金，另外的0.3亿元属于A公司违约时支付的违约金。(注：这里只是简单说明，不计算资金的时间价值)

因此，A公司应按旧房转让的价格，以1.5亿元的地面建筑及土地转让收入缴纳土地增值税。

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本公司原有郊区土地，长期闲置。邻家b企业与a企业协商，借用该荒地建造员工宿舍，约定20年后带回a企业房屋。10年后，当这座城市发展时，该房地产公司以1.5亿美元买下了这片土地，a获得1.1亿美元，b获得0.4亿美元。问：甲、乙公司是否需要缴纳土地增值税？

看法一：A不支付B的费用。

根据《土地增值税暂行条例》第二条的规定，转让国有土地使用权、地上建筑和附属物(以下简称“转让房地产”)并取得收入的单位和个人(以下简称为土地增值税)，应当按照本条例的规定缴纳土地增值税。A公司转让国有土地使用权，即土地增值税，应按取得金1.1亿元计算。因此，B公司无需缴纳土地增值税，无需缴纳土地使用权证，无需缴纳土地使用权证，也无需缴纳土地增值税。

标准：

(一)《贵州省土地增值税清算管理办法》(贵州省地方税务局公告2016年第13号)第34条规定，房地产开发企业不得单独销售没有所有权的房地产，如车库(位)等，不能登记所有权的，不确认土地增值税的依据，不扣除相关费用和损失。

《江苏省地方税务局公告》(苏地税规[2015]8号)文件第四条规定：建设单位未办理竣工验收备案手续的车库(车库、储藏室等)。非土地增值税征收范围，不计收入，不扣除有关费用。

评论二：甲、乙各付。

根据《土地增值税暂行条例》第二条的规定，转让地上建筑及其附属物不应单独转让地上建筑及其附属物。所以，仅转让地上建筑及其附属设施即构成应纳税。所以，只转让土地使用权也属于土地增值税的应税行为。A、B公司在计算土地增值税时，分别在1.1亿元和0.4亿元之间。

标准：

问：转让无土地使用权的房屋或地上建筑物应缴土地增值税吗？

答复问题：

第2条转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附属物(以下简称转让不动产)并取得收入的单位和个人，应当按照本办法缴纳土地增值税。

条例第二条所称国有土地使用权、建筑物及其附属物、收益转让，是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条的规定，以出售或其他方式转让不动产。不动产免费转让不包括遗产和赠与。

第3条第二款所称国有土地，是指依照法律规定属于国家的一切土地。

第4条第二款所称地上建筑，系指建造于地下之建筑物，包括地下各类附属设施。该条第二款所称固定物，是指附着于地面而不能移动或移动后损坏的物体。

《国家税务总局关于土地使用权转让未办理土地使用权转让有关税收问题的批准》(国税函[2007]645号)规定：土地使用者只要在土地转让、抵押或置换过程中向另一方转让、抵押或置换土地，只要在土地转让、抵押或置换过程中与另一方办理土地使用权变更登记手续，就必须按税法规定缴纳营业税、土地增值税、权利税等。

对房屋和建筑没有土地使用权转让的，要缴纳土地增值税。

《关于土地增值税若干政策问题的通知》(浙江省地方税务局公告2014年第16号)第5条规定，房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的方式，对无产权车库(车位)、储藏室(以下称无产权房产)等的，按规定征收土地增值税。

三是由甲支付汇总。

第三，《民法典》第三百九十七条和《城市房地产管理法》第三十二条规定，对土地使用权和建筑物所有权的处分，包括转让、抵押等方式，即任何权利的处分都将导致对另一项权利的处分，并且房屋不能分割。

实际上，A公司与B公司之间的交易相当于B公司通过代A公司出资建造宿舍等资产，从而获得了一定期间的使用权，而对A公司而言，该建筑符合《企业会计准则》第20和21条所载的资产定义，因此应被确认为A公司的资产。假定B公司当时的房屋建筑费用是0.2亿元，也就是说，B公司获得了房屋20年的使用权，但只使用了10年，A公司应该退还给B公司0.1亿元预支的租金，另外的0.3亿元属于A公司违约时支付的违约金。(注：这里只是简单说明，不计算资金的时间价值)

因此，A公司应按旧房转让的价格，以1.5亿元的地面建筑及土地转让收入缴纳土地增值税。